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La cancelación registral de hipoteca es el trámite que es preciso realizar a lafinalización del pago del préstamo para poder eliminar dicha carga en el registro de la propiedad y, por tanto, hacer valer ante terceros que la vivienda no está gravada con ninguna deuda.
La cancelación económica de la hipoteca es la finalización de la obligación de pago de la deuda contraída con el banco con ocasión de la compra de un inmueble. El término del pago de la deuda anula el derecho del banco a ejecutar la hipoteca del bien, pero no implica que esa carga desaparezca en el registro dela propiedad. Mientras no se cancele registralmente, la hipoteca seguirá existiendo en apariencia ante terceros.
Cuando un préstamo es finalmente amortizado, los bancos no comunican al registro que esa deuda se ha extinguido y que, por tanto, el inmueble ya no tiene esa carga. Es el propio interesado quien debe hacer las formalidades necesarias para cancelar esa carga en el Registro de la propiedad. En la mayoría de contratos de préstamo hipotecario se estipula que es el deudor quien debe correr con los gastos de cancelación de hipoteca.
Una vez se acredite que el pago del capital tomado en préstamo ha sido satisfecho, el banco no puede ejercitar ningún derecho sobre el inmueble aunque la hipoteca siga constando en el registro de la propiedad.
La cancelación registral de la hipoteca no es obligatoria. Se trata de una formalidad que puede ahorrar algunas complicaciones al deudor en caso que susituación económica o sus planes cambien con el tiempo.
La existencia de la anotación de una hipoteca sobre el inmueble puede, por ejemplo, frustrar la venta del inmueble si pensamos en venderlo. La existenciade esa carga, aunque la deuda ya esté saldada, puede ser un obstáculo que conduzca a un posible comprador a suspender la operación, pues, en primer lugar, no se le acredita mediante documento de un registro público que esadeuda esté pagada, de forma que tiene que fiarse de la palabra del vendedor y de documentos privados -como certificados bancarios y recibos- que pueden suscitar suspicacias en aquél. En segundo lugar, la existencia de una hipotecaprevia que grave el bien es motivo generalmente de que los bancos rechacen lassolicitudes de hipoteca que realice el comprador para poder adquirir el bien. Para elpropietario de la vivienda también tiene inconvenientes aunque no se plantee venderel bien, pues la existencia de la carga en el registro puede motivar que losbancos le rechacen la solicitud si se plantea pedir un crédito dando lavivienda como garantía o si se plantea adquirir otro inmueble solicitando tambiénhipoteca.
Los pasos necesarios para cancelar la hipoteca son la obtención del certificado dedeuda cero, la realización de una escritura notarial de cancelación delpréstamo, la autoliquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados y lainscripción de dicha escritura en el Registro de la Propiedad donde consteinscrita la finca.
Es undocumento privado firmado por el director de la oficina bancaria donde se leconcedió el préstamo que certifica que la deuda ha sido saldada y queespecifica el número de referencia del préstamo, la cuantía del mismo, laidentidad del deudor o deudores y los datos identificativos de esta finca.
Su banco ha de facilitarle el certificado de deuda cero cuando cumpla laobligación de pago directamente en la sucursal o en su domicilio. El banco nopuede negarle este documento ni ha de cobrar tampoco ninguna comisión por laemisión del mismo. En este sentido, es preciso tener cuidado porque existemucha picaresca y muchas entidades no facilitan este documento salvo previopago de una comisión que puede oscilar entre los 60 y los 200 euros,dependiendo del banco que se trate.
Es el documento público mediante el cual el acreedor rubrica que el deudor ha satisfechoel pago de la cuantía debida y que, por tanto, queda librado de sus obligaciones. Para la firma de esta hipoteca se requiere el concurso de un apoderado bancario y del interesado o el representante en que éste delegue.
En lamayoría de los casos, los contratos de préstamo hipotecario estipulan que losgastos de cancelación de hipoteca corren a cuenta del deudor, por lo que losbancos, por tanto, no tienen obligación de realizar ninguna gestión para lacancelación registral de la hipoteca.
Las entidades bancarias ofrecen generalmente a su clientela un servicio decancelación de hipoteca por el que se encargan de gestionar todo el proceso. Losprecios de estos servicios los estipula cada entidad a discreción y es elección del interesado aceptarlo o no. Ahora bien, como prevención debemos decir que enla mayoría de los casos los servicios ofrecidos por las entidades bancarias abultanla factura con gastos de gestión desorbitados y, sobre todo, cargan esconden el cargo comisiones abusivas por servicios que deben prestar gratuitamente,como son la emisión del certificado de deuda cero y el desplazamiento del apoderado para realizar la firma ante notario. En cualquier caso, estos dos servicios han de prestarlos gratuitamente y si no es así (a menudo rechazan prestar estos servicios para presionar a los clientes a que contraten la cancelación alpropio banco), debe reclamarlo al defensor del cliente de la propia entidad o al Banco de España. En casode contratar el servicio con Derecho.com, nosotros nos ocuparemos de gestionarcon el banco la obtención del certificado de deuda cero y la firma del apoderado,así como de presentar por usted la reclamación pertinente a los órganoscompetentes en caso de negativa.
El plazo mínimo de tramitación de este servicio es de dos meses, si bien advertimos que puede ser sensiblemente mayor en función de las dificultades quesu banco o su sucursal puedan plantear para la obtención del certificado dedeuda cero y para la firma del apoderado.
Los costes de la cancelación de la hipoteca dependen de la cuantía del principal del préstamo. Nuestro servicio tiene una escala de precios según dicho factor,siendo el mínimo 470 euros más IVA para las hipotecas de menos de 100.000 eurosy de 600 euros más IVA en el caso de hipotecas de entre 200.000 y 300.000 euros. En caso de cuantías superiores, consúltenos y le daremos un presupuesto adaptado.
El servicio de Cancelación de Hipoteca de Derecho.com cubre todos los gastosrelacionados con el trámite, es decir, los gastos de notaría, registro, mensajería,etc., así como las gestiones necesarias para la obtención del certificado dedeuda cero y la autoliquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.Usted únicamente tiene que enviarnos la documentación necesaria (autorización,DNI, certificado de deuda cero, si lo tiene, y copia simple o copia de laescritura) y nosotros le ahorraremos los desplazamientos, colas y quebraderosde cabeza con el banco, el notario, hacienda y el registro.
El servicio se paga en el momento de realizar la compra por la web, es decir, poradelantado, y es un pago único que se puede realizar con tarjeta, pordomiciliación bancaria, por Paypal o por transferencia (consultarnos). Sinsorpresas ni letra pequeña.
Si decide desistir el servicio se le reembolsará el dinero, si bien la devoluciónserá total o parcial dependiendo del avance de las gestiones y de los gastos enque ya hallamos incurrido.
Cuando concluyamos todas las gestiones recibirá en su domicilio el original de laescritura notarial de cancelación de hipoteca junto con la copia simple deésta, la nota simple registral en la se reflejará que no existe esa carga y elcomprobante de liquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Aparte de la cancelación de hipoteca mediante escritura notarial, cabe cancelar estetipo de cargas por prescripción y sin necesidad de acudir a un notario. Ahorabien, esta vía, que evidentemente resulta más cómoda y económica, sólo esaplicable si han transcurrido más de veinte años desde que finalizó el plazo deamortización que se contemplaba en el contrato del préstamo. Es decir, que parapoder cancelar hoy una hipoteca por prescripción tendría que haber terminado depagar en 1995 o antes. Esta vía se contempló en la ley cuando los plazos de amortización que secontemplaban en los contratos de hipoteca eran de ocho a quince años. Dados losplazos a los que vienen concediendo las hipotecas desde hace años, es muy difícil optar hoy en día por esta solución.
